1.売却のご相談
『いつまでに売却したいか』や動機・目的により売却方法は様々です。
売主様のお考えをヒアリングした上で、最適なご提案をいたします。
不動産売却時にかかる主な諸費用
仲介手数料、印紙税、所得税・住民税（譲渡益に課税、所有期間により税率は異なる）、登記費用（、測量費用、引越し費用、不用品処分費用）など
2.査定
売却の意思が決まったら、不動産会社に査定を依頼し、売却可能金額を確認します。
適正価格をご提案するため、対象不動産の個別要因や権利関係・法令上の制限などを調査します。
主な調査項目
現地調査、接面道路、給排水施設、電気・ガスの施設、土地・建物の利用状況、法務局での調査、登記簿の権利関係、隣接所有者、公図、測量図、建物図面、市役所での調査、都市計画法・建築基準法・その他法令上の制限、道路関係、上下水道の埋設管、売買事例、流通性など
3.媒介契約
媒介契約には、専属専任・専任・一般の３種類があります。
媒介契約書に記名捺印していただき、不動産や設備の現況を物件状況等報告書・設備表にご記入いただきます。
記載内容については、売却活動をする際の参考情報として、購入を検討される方にもご提供させていただきます。
4.売却活動
媒介契約締結後、売主様のご意向を汲み取った上で、最適な売却活動を行います。
具体的な売却活動
1.自社HPへ掲載
2.SUUMO・不動産ジャパンなど各種ポータルサイトへ掲載
3.指定流通機構（レインズ）へ掲載
4.既存顧客へご紹介
5.提携企業各社や取引金融機関へご紹介
6.不動産会社ネットワークの活用
6.その他
以上、売主様のご意向に沿った多様な方法で、成約に向けた活動をしていきます。
売却活動の途中経過は、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上のペースで報告いたします。
5.売買契約
購入希望者からの不動産購入申込書で価格や引渡し時期などの条件を確認し、条件合意後、売買契約を締結します。
物件状況等報告書・設備票を再度ご確認いただき、最新の状況をご記入いただきます。照明などの備品も撤去するかどうか調整します。
契約のための物件調査
1.雨漏り・シロアリの被害
2.給排水管の故障
3.リフォーム履歴
4.近隣調査（建築計画、申し合わせ事項、周辺環境に影響を与える施設）
5.売主様が撤去する設備、買主様に引渡す設備
6.主要設備の不具合
7.法務局での調査
8.直近の登記簿記の権利関係
9.市役所での調査
10.固定資産評価証明
売買契約の流れ
買主様に宅地建物取引士が重要事項の説明を行い、不動産売買契約書を用いて契約を締結します。
契約締結後は、双方の権利や義務を履行することになり、義務に違反すると違約金が必要な場合もあります。
売買契約
1.売買の目的物及び売買代金
2.手付金
3.売買代金支払時期・方法
4.売買対象面積
5.境界の明示
6.所有権移転時期
7.引渡し
8.抵当権
9.所有権移転登記
10.引渡完了前の滅失・毀損などの危険負担
11.物件状況等報告書
12.契約不適合責任
13.設備の引渡し
14.手付解除
15.契約違反による解除・違約金
16.融資利用の特約
17.印紙
18.管轄裁判所に関する合意
19.規定外事項の協議義務
20.特約
重要事項説明
1.登記簿の権利関係
2.都市計画法、建築基準法などの法令上の制限
3.私道負担
4.飲料水・電気・ガスの供給施設・排水施設の整備状況
5.未完成物件の場合、宅地造成または建物建築工事完了時の形状、構造
6.造成宅地防災区域内か否か
7.土砂災害警戒区域内か否か
8.石綿（アスベスト）使用調査の内容
9.耐震診断の内容
10.住宅性能評価を受けた新築住宅の場合、住宅性能評価書の交付の有無
11.代金及び交換差金以外に授受される金額
12.契約の解除
13.損害賠償額の予定額または違約金
14.業者が売主の物件の売買における手付金等保全措置
15.支払金又は預かり金の保全措置
16.金銭の貸借のあっせん
17.瑕疵担保責任の履行に関する措置
18.割賦販売
19.供託所
・区分所有建物の場合
20.敷地に関する権利の種類及び内容
21.共用部分に関する規約等の定め
22.専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
23.専用使用権に関する規約等の定め
24.所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
25.修繕積立金など
26.通常の管理費用の額
27.管理の委託先
28.建物の維持修繕の実施状況の記録
売買契約時に必要なもの
1.仲介手数料の半金
2.印紙代
3.登記済証もしくは登記識別情報通知書
4.建築確認通知書・検査済証
5.実印
6.印鑑証明書(発行から３ヶ月以内）
7.本人確認書類
8.固定資産税納税通知書
6.引渡し準備
残代金受領日までに引渡しができるよう各種手続きを行います。
1. 住宅ローン等の借入金の返済および抵当権の抹消準備
2.引越し
3.不要品の処分
※残代金受領日までに引越しを完了してください。
また、契約時に報告した物件状況等報告書・設備表の記載内容と現況が相違ないかご確認ください。
記載内容と異なる場合、修復義務の可能性があります。
入居後のトラブル防止のため、売主様・買主様お立会いの下、付帯物や境界の状況確認を行います。
7.残代金受領・引渡し
管理費修繕積立金・固定資産税の清算、残代金の受領と同時に買主様に鍵を引渡したら、所有権の移転登記など登記手続きを行います。
残代金授受の流れ
・登記関係書類の確認
・残代金の授受
・管理費修繕積立金・固定資産税の清算
・鍵の引渡し
・引渡完了確認書に記名押捺印
・仲介手数料・登記費用のお支払い
残代金授受の際必要なもの
1.仲介手数料の半金
2.登記費用
3.登記済証もしくは登記識別情報通知書
4.実印
5.本人確認書類
6.印鑑証明書(発行から３ヶ月以内のもの)
7.鍵
8.管理規約・マンションのパンフレット・建建築時資料・設備の取扱説明書など
全ての取引完了後、取引完了確認書に署名捺印いただきます。
8.確定申告
不動産の売却により譲渡益が発生する場合、確定申告が必要です。